17. März 2026

In den Gemeinden im Kanton Zürich wurden und werden weiterhin die Bau- und Zonenordnungen (BZO) revidiert. Den Revisionsbedarf ausgelöst hat die Anpassung an die neuen Baubegriffe und Messweisen – und zudem sind die BZO’s und damit verbunden auch die Zonenpläne periodisch zu revidieren und den geänderten Umständen anzupassen. Häufig wird derzeit insbesondere eine höhere bauliche Dichte ermöglicht, was einer übergeordneten raumplanerischen Vorgabe entspricht. Auch Revisionen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) lösen immer wieder BZO-Revisionen aus.

Noch viel zu häufig übersehen Gemeinden, Planer und Bauherren im Revisionsprozess einen äusserst praxisrelevanten Umstand: Sobald der Gemeindevorstand seinen Vorschlag einer BZO-Revision veröffentlicht, kommt den neuen Regeln teilweise eine negative Vorwirkung zu. Das bedeutet, dass nicht nur die geltende BZO zu beachten ist, sondern auch gewisse Regeln der neuen BZO. Das gilt, obwohl es sich dabei erst um einen Entwurf handelt, zu welchem der Souverän noch keine Meinung äussern konnte.

Die gesetzliche Grundlage dieser Zürcher Eigenheit ist in § 234 PBG zu finden: Ein Grundstück ist gemäss § 234 PGB nur dann baureif, wenn durch eine bauliche Massnahme keine durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Die negative Vorwirkung betrifft damit alle Regelungen im jeweiligen Revisionspaket, welche planerischen Gehalt aufweisen.

Planerisch bedeutsam sind z.B. die Bestimmungen über den Zweck der Bauten, Nutzungsziffern, Geschosszahl, Beschränkung der Freilegung von Untergeschossen, Gebäude- und Firsthöhe, offene und geschlossene Überbauung sowie Gebäudelänge und -breite.

Keine negative Vorwirkung haben z.B. rein ästhetisch motivierte Vorschriften, neue Messweisen oder die Frage, wie der Terrainverlauf bestimmt wird.

Die Baubehörde muss in der Regel das materielle Recht anwenden, welches im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung gilt. Bauherrschaften und Planer können deshalb von der Auflage eines BZO-Revisionsprojekts und damit von der negativen Vorwirkung von bis dahin nicht bekannten neuen Regeln überrascht werden. Das Resultat: Ein nach bisherigem Recht bewilligungsfähiges Bauprojekt scheitert möglicherweise an einer neuen Bestimmung.

Das Bewusstsein für die Problematik erscheint noch als wenig ausgeprägt. Was ist zu tun?

  • Gemeindebehörden und ihre Planer sollten sich mit der Frage der möglichen negativen Vorwirkung vor der erstmaligen Auflage einer BZO-Revision eingehend auseinandersetzen. In der Gegenüberstellung von neuen und alten BZO-Bestimmungen (Synopse) sollte ausdrücklich (z.B. mit einer farblichen Markierung) darauf hingewiesen werden, wenn einer neuen Regelung aus Sicht der Gemeinde negative Vorwirkung zukommt. Zudem sollte die Frage im Bericht zur Revisionsvorlage abgehandelt und im Einzelnen begründet werden, welcher neue Bestimmung negative Vorwirkung zukommen soll. Schliesslich sollte die Gemeinde mit der Auflage der Revision aktiv über die negative Vorwirkung informieren. Hängige Baugesuche sollten wenn möglich vor der Auflage bewilligt werden – oder die Planer und Bauherrschaften sind möglichst frühzeitig zu orientieren. Nur so kann verhindert werden, dass Planer und Bauherrschaften aufgrund einer negativen Vorwirkung womöglich vor einem Scherbenhaufen stehen.
  • Das Amt für Raumentwicklung (ARE) der Baudirektion, welches die BZO-Revisionen in aller Regel vor der ersten Auflage prüft, sollte darauf hinwirken, dass sich die Gemeindebehörde mit der Frage der negativen Vorwirkung auseinandergesetzt hat und im Bericht und in der Synopse prominent auf die Problematik hinweist.
  • Architekten und Bauherrschaften sollten frühzeitig in Erfahrung bringen, ob eine Gemeinde an einem BZO-Revisionspaket arbeitet. Den Planern ist zu empfehlen, vor der Erarbeitung und Einreichung eines Baugesuchs nachzufragen, ob Änderungen geplant sind, welche grundlegende Aspekte des Bauprojekt tangieren könnten.

Die negative Vorwirkung steht politisch unter Druck. Im April 2025 wurde eine parlamentarische Initiative, welche die Abschaffung der negativen Vorwirkung verlangt, vom Kantonsrat vorläufig unterstützt.

Auszug aus der synoptischen Darstellung der abgeschlossenen BZO-Revision Stammheim

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