{"id":1706,"date":"2026-03-17T11:08:52","date_gmt":"2026-03-17T10:08:52","guid":{"rendered":"https:\/\/schillerlegal.ch\/?p=1706"},"modified":"2026-03-17T11:08:53","modified_gmt":"2026-03-17T10:08:53","slug":"negative-vorwirkung-von-bzo-revisionsprojekten-handlungsbedarf-bei-gemeinden-planern-und-kanton","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/schillerlegal.ch\/fr\/negative-vorwirkung-von-bzo-revisionsprojekten-handlungsbedarf-bei-gemeinden-planern-und-kanton\/","title":{"rendered":"Negative Vorwirkung von BZO-Revisionsprojekten: Handlungsbedarf bei Gemeinden, Planern und Kanton"},"content":{"rendered":"\n<p>In den Gemeinden im Kanton Z\u00fcrich wurden und werden weiterhin die Bau- und Zonenordnungen (BZO) revidiert. Den Revisionsbedarf ausgel\u00f6st hat die Anpassung an die neuen Baubegriffe und Messweisen \u2013 und zudem sind die BZO&rsquo;s und damit verbunden auch die Zonenpl\u00e4ne periodisch zu revidieren und den ge\u00e4nderten Umst\u00e4nden anzupassen. H\u00e4ufig wird derzeit insbesondere eine h\u00f6here bauliche Dichte erm\u00f6glicht, was einer \u00fcbergeordneten raumplanerischen Vorgabe entspricht. Auch Revisionen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) l\u00f6sen immer wieder BZO-Revisionen aus.<\/p>\n\n\n\n<p>Noch viel zu h\u00e4ufig \u00fcbersehen Gemeinden, Planer und Bauherren im Revisionsprozess einen \u00e4usserst praxisrelevanten Umstand: Sobald der Gemeindevorstand seinen Vorschlag einer BZO-Revision ver\u00f6ffentlicht, kommt den neuen Regeln teilweise eine negative Vorwirkung zu. Das bedeutet, dass nicht nur die geltende BZO zu beachten ist, sondern auch gewisse Regeln der neuen BZO. Das gilt, obwohl es sich dabei erst um einen Entwurf handelt, zu welchem der Souver\u00e4n noch keine Meinung \u00e4ussern konnte.<\/p>\n\n\n\n<p>Die gesetzliche Grundlage dieser Z\u00fcrcher Eigenheit ist in \u00a7 234 PBG zu finden: Ein Grundst\u00fcck ist gem\u00e4ss \u00a7 234 PGB nur dann baureif, wenn durch eine bauliche Massnahme keine durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Die negative Vorwirkung betrifft damit alle Regelungen im jeweiligen Revisionspaket, welche planerischen Gehalt aufweisen.<\/p>\n\n\n\n<p>Planerisch bedeutsam sind z.B. die Bestimmungen \u00fcber den Zweck der Bauten, Nutzungsziffern, Geschosszahl, Beschr\u00e4nkung der Freilegung von Untergeschossen, Geb\u00e4ude- und Firsth\u00f6he, offene und geschlossene \u00dcberbauung sowie Geb\u00e4udel\u00e4nge und -breite.<\/p>\n\n\n\n<p>Keine negative Vorwirkung haben z.B. rein \u00e4sthetisch motivierte Vorschriften, neue Messweisen oder die Frage, wie der Terrainverlauf bestimmt wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Baubeh\u00f6rde muss in der Regel das materielle Recht anwenden, welches im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung gilt. Bauherrschaften und Planer k\u00f6nnen deshalb von der Auflage eines BZO-Revisionsprojekts und damit von der negativen Vorwirkung von bis dahin nicht bekannten neuen Regeln \u00fcberrascht werden. Das Resultat: Ein nach bisherigem Recht bewilligungsf\u00e4higes Bauprojekt scheitert m\u00f6glicherweise an einer neuen Bestimmung.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Bewusstsein f\u00fcr die Problematik erscheint noch als wenig ausgepr\u00e4gt. Was ist zu tun?<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Gemeindebeh\u00f6rden<\/strong> und ihre Planer sollten sich mit der Frage der m\u00f6glichen negativen Vorwirkung vor der erstmaligen Auflage einer BZO-Revision eingehend auseinandersetzen. In der Gegen\u00fcberstellung von neuen und alten BZO-Bestimmungen (Synopse) sollte ausdr\u00fccklich (z.B. mit einer farblichen Markierung) darauf hingewiesen werden, wenn einer neuen Regelung aus Sicht der Gemeinde negative Vorwirkung zukommt. Zudem sollte die Frage im Bericht zur Revisionsvorlage abgehandelt und im Einzelnen begr\u00fcndet werden, welcher neue Bestimmung negative Vorwirkung zukommen soll. Schliesslich sollte die Gemeinde mit der Auflage der Revision aktiv \u00fcber die negative Vorwirkung informieren. H\u00e4ngige Baugesuche sollten wenn m\u00f6glich vor der Auflage bewilligt werden \u2013 oder die Planer und Bauherrschaften sind m\u00f6glichst fr\u00fchzeitig zu orientieren. Nur so kann verhindert werden, dass Planer und Bauherrschaften aufgrund einer negativen Vorwirkung wom\u00f6glich vor einem Scherbenhaufen stehen.<\/li>\n\n\n\n<li>Das <strong>Amt f\u00fcr Raumentwicklung (ARE)<\/strong> der Baudirektion, welches die BZO-Revisionen in aller Regel vor der ersten Auflage pr\u00fcft, sollte darauf hinwirken, dass sich die Gemeindebeh\u00f6rde mit der Frage der negativen Vorwirkung auseinandergesetzt hat und im Bericht und in der Synopse prominent auf die Problematik hinweist.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Architekten<\/strong> und Bauherrschaften sollten fr\u00fchzeitig in Erfahrung bringen, ob eine Gemeinde an einem BZO-Revisionspaket arbeitet. Den Planern ist zu empfehlen, vor der Erarbeitung und Einreichung eines Baugesuchs nachzufragen, ob \u00c4nderungen geplant sind, welche grundlegende Aspekte des Bauprojekt tangieren k\u00f6nnten.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die negative Vorwirkung steht politisch unter Druck. Im April 2025 wurde eine parlamentarische Initiative, welche die Abschaffung der negativen Vorwirkung verlangt, vom Kantonsrat vorl\u00e4ufig unterst\u00fctzt.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"619\" src=\"https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Synopse-Revision-BZO-Stammheim-1024x619.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-1707\" style=\"width:765px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Synopse-Revision-BZO-Stammheim-1024x619.jpg 1024w, https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Synopse-Revision-BZO-Stammheim-300x181.jpg 300w, https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Synopse-Revision-BZO-Stammheim-768x464.jpg 768w, https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Synopse-Revision-BZO-Stammheim.jpg 1275w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\"><sup>Auszug aus der synoptischen Darstellung der abgeschlossenen BZO-Revision Stammheim<\/sup><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Autor<\/h2>\n\n\n<div class=\"indy-block-people\">\n  <div class=\"row\">\n                  <div class=\"person col-md-6 col-lg-4 col-xl-3\">\n          <article class=\"tease tease-team-member\" id=\"tease-1034\">\n\t\t\t<div class=\"portrait\">\n\t\t<img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/simon-bachmann-300x0-c-default.jpg\" srcset=\"https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/simon-bachmann-300x0-c-default.jpg 1x, https:\/\/schillerlegal.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/simon-bachmann-600x0-c-default.jpg 2x\">\n\t<\/div>\n\t<div class=\"text\">\n\t\t<h5 class=\"title\">Simon Bachmann<\/h5>\n\t\t<div class=\"sub\">\n\t\t\t<div class=\"position\">Partenaire<\/div>\n\t\t\t<div class=\"arrow-icon\"><?xml version=\"1.0\" encoding=\"utf-8\"?>\n<!-- Generator: Adobe Illustrator 28.2.0, SVG Export Plug-In . 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