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\n\t<\/div>\n\t\n\t\tHeinrich Hempel<\/h5>\n\t\t
Heinrich Hempel<\/h5>\n\t\t\n\t\t\tPartner<\/div>\n\t\t\t
Partner<\/div>\n\t\t\t
Im Mietvertrag \u00fcber Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume vereinbaren die Parteien die \u00dcberlassung von R\u00e4umlichkeiten zum Gebrauch gegen Bezahlung eines Mietzinses. Grunds\u00e4tzlich ist der Mietzins die einzige geschuldete Gegenleistung f\u00fcr die \u00dcberlassung der Sache. Durch besondere Vereinbarung kann der Vermieter weitere Kosten auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzen. Bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen ist die Vereinbarung \u00fcber die \u00dcbernahme von Nebenkosten durch den Mieter inzwischen Standard. Die Abgrenzung von Nebenkosten und anderen Kosten ist dabei nicht immer einfach, jedoch sehr relevant, da nur Nebenkosten auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen. <\/p>\n\n\n\n
Der folgende Beitrag soll aufzeigen, was Nebenkosten sind und wie sie korrekt vertraglich vereinbart werden. Rechtsquellen sind neben dem schweizerischen Obligationenrecht (OR) auch die Verordnung \u00fcber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (VMWG). <\/p>\n\n\n\n
In Art. 257b Abs. 1 OR werden Nebenkosten bei Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen definiert als die tats\u00e4chlichen Aufwendungen des Vermieters f\u00fcr Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenh\u00e4ngen. Keine Nebenkosten sind demnach alle Kosten, die unabh\u00e4ngig vom Gebrauch der Sache anfallen. Beispiele hierf\u00fcr sind Geb\u00e4udeversicherungspr\u00e4mien oder Abwasser- und Kanalisationsgeb\u00fchren. Sie fallen an, weil die Liegenschaft an sich existiert unabh\u00e4ngig von deren Gebrauch. Ebenfalls keine Nebenkosten sind sogenannte Verbraucherkosten. Sie fallen beim Mieter direkt an und werden durch seinen eigenen Bedarf verursacht. Der Mieter \u00fcbernimmt diese Kosten selbst\u00e4ndig, ohne Absprache mit dem Vermieter. Hierzu geh\u00f6ren beispielsweise Kosten f\u00fcr Telefon, der Gasverbrauch oder die Geb\u00fchren f\u00fcr Abfalls\u00e4cke.<\/p>\n\n\n\n
Zwischen diesen zwei gut trennbaren Polen befindet sich ein weites Feld von weiteren Kosten. Unterschieden werden dabei Betriebskosten und Unterhaltskosten. W\u00e4hrend Betriebskosten Nebenkostenpositionen darstellen k\u00f6nnen, fallen die Unterhaltskosten grunds\u00e4tzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Unterhaltskosten d\u00fcrfen somit nicht auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzt werden.<\/p>\n\n\n\n
Unterhaltskosten sind beispielsweise die Reinigung der Geb\u00e4udefassade oder der Ersatz alter K\u00fcchenger\u00e4te. Typische Betriebskosten sind die Kosten f\u00fcr die Waschmaschine, Reinigung des Treppenhauses und Geb\u00fchren f\u00fcr den Kabelanschluss und Gemeinschaftsantennenanlagen.<\/p>\n\n\n\n
In einigen Bereichen f\u00e4llt die Abgrenzung schwer. Gartenarbeiten k\u00f6nnen Betriebskosten darstellen (z.B. Rasenm\u00e4hen, Unkrautj\u00e4ten, Str\u00e4ucher und Hecken schneiden). Geht es um gr\u00f6ssere Arbeiten wie Baumf\u00e4llen, Neubepflanzung oder Umgestaltung des Gartens handelt es sich um Unterhaltskosten. Auch Servicedienstleistungen f\u00fcr eine Liftanlage oder \u00e4hnliches k\u00f6nnen je nach Inhalt als Betriebs- oder Unterhaltskosten qualifiziert werden. Periodische Kontrollen oder kleinere Wartungsarbeiten sind allenfalls als Betriebskosten auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzbar. Gr\u00f6ssere Reparaturen oder das Auswechseln von Ersatzteilen gelten als Unterhaltskosten und m\u00fcssen vom Vermieter finanziert werden.<\/p>\n\n\n\n
Hat der Vermieter den nebenkostenf\u00e4higen Aufwand identifiziert, muss er diesen dem Mieter vertraglich \u00fcberbinden. Gem\u00e4ss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Nebenkosten nur \u00fcbernehmen, wenn dies besonders vereinbart wurde. Werden keine Nebenkosten vereinbart, darf der Mieter davon ausgehen, dass s\u00e4mtliche Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Weiter m\u00fcssen die Nebenkosten im Vertrag selbst umschrieben sein. Ein Hinweis auf standardisierte Vertragsbedingungen (AGB) gen\u00fcgt nicht. F\u00fcr die Ausscheidung von Nebenkosten m\u00fcssen die Positionen ferner einzeln und konkret bezeichnet werden. Der Mieter muss erkennen k\u00f6nnen, welche Kosten er zus\u00e4tzlich zum Mietzins zu tragen hat. Eine Formulierung wie “s\u00e4mtliche Nebenkosten werden vom Mieter \u00fcbernommen” reicht nicht aus. Enth\u00e4lt der Mietvertrag etwa eine Klausel, dass Heizungs- und Warmwasserkosten als Nebenkosten vom Mieter zu tragen seien, d\u00fcrfen auch nur diese Posten als Nebenkosten verrechnet werden. Weitere m\u00f6gliche Nebenkosten wie Hauswartskosten oder Gartenpflege d\u00fcrfen sp\u00e4ter nicht zus\u00e4tzlich in Rechnung gestellt werden. Dies gilt auch, wenn die Aufz\u00e4hlung Zus\u00e4tze wie “insbesondere” oder “nicht abschliessend” enth\u00e4lt.<\/p>\n\n\n\n
Die Voraussetzung, dass Nebenkosten besonders vereinbart werden m\u00fcssen, bedeutet nicht, dass sie nur schriftlich vereinbart werden k\u00f6nnen. Vom Mieter zu tragende Nebenkosten k\u00f6nnen sich aus den Umst\u00e4nden ergeben, so beispielsweise bei einer Waschmaschine, die mit M\u00fcnzeinwurf funktioniert.<\/p>\n\n\n\n
Nebenkosten k\u00f6nnen als Akonto-Zahlung, als Pauschale, als Direktzahlung an den Dritten oder als eine Kombination dieser drei Typen vereinbart werden. Will der Vermieter Pauschalen erheben, hat er diese gest\u00fctzt auf die Durchschnittswerte dreier Jahre festzusetzen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Gem\u00e4ss Art. 257b Abs. 2 OR hat der Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege des Vermieters, so dass er sich einen \u00dcberblick \u00fcber die tats\u00e4chlichen Kosten verschaffen kann.<\/p>\n\n\n\n
Erhebt der Vermieter Akontozahlungen, muss er periodische Abrechnungen erstellen, die den tats\u00e4chlichen Aufwand ausweisen. Gest\u00fctzt darauf kann entweder der Mieter den zu viel einbezahlten Betrag zur\u00fcckfordern oder der Vermieter eine Nachforderung stellen. Der Mieter kann sich nicht darauf verlassen, dass die Akontozahlungen den tats\u00e4chlichen Kosten entsprechen.<\/p>\n\n\n\n
Die strengen Regeln zu den Nebenkosten sind zwingend. Eine Vereinbarung, die gegen diese Regeln verst\u00f6sst ist nichtig. Werden dem Mieter nicht nebenkostenf\u00e4hige Aufw\u00e4nde als Nebenkosten verrechnet, so schuldet er nichts und hat einen Anspruch auf R\u00fcckerstattung bereits geleisteter Zahlungen. Dasselbe gilt, wenn die Nebenkosten nicht wie in Art. 257a Abs. 2 OR vorgeschrieben besonders vereinbart worden sind.<\/p>\n\n\n\n
Das Nichtbezahlen von korrekt vereinbarten Nebenkosten kann gravierende Konsequenzen haben. Ger\u00e4t der Mieter mit f\u00e4lligen Nebenkosten in Zahlungsr\u00fcckstand, gelten dieselben Regeln wie bei einem Zahlungsverzug von Mietzinsen. Der Vermieter hat dem Mieter eine mindestens 30-t\u00e4gige Frist zur Zahlung der ausstehenden Nebenkosten anzusetzen und ihm anzudrohen, dass bei unben\u00fctztem Ablauf der Frist das Mietverh\u00e4ltnis gek\u00fcndigt werde. Bezahlt der Mieter die ausstehenden Nebenkosten innert dieser Frist nicht, so kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats k\u00fcndigen. Dies auch dann, wenn der Mieter den Mietzins selbst stets fristgerecht bezahlt hat.<\/p>\n\n\n\n
Eine K\u00fcndigung wegen Zahlungsr\u00fcckstands ist auch g\u00fcltig, wenn der Mieter f\u00e4lschlicherweise glaubt, die Nebenkostenvereinbarung sei nicht korrekt vereinbart worden und deshalb diese Kosten nicht mehr bezahlt. Es ist dem Mieter daher davon abzuraten, die Zahlung von Nebenkosten eigenm\u00e4chtig einzustellen.<\/p>\n\n\n\n
Grunds\u00e4tzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass der Mietzins den Gebrauch der gemieteten R\u00e4umlichkeiten vollst\u00e4ndig deckt. Daher gelten strenge Regeln, wie und wof\u00fcr Nebenkosten vereinbart werden k\u00f6nnen. Vereinbarungen \u00fcber die \u00dcbernahme nicht nebenkostenf\u00e4higen Aufwands oder \u00fcber nicht korrekt ausgeschiedene Nebenkosten sind nichtig. Das Nichtbezahlen von korrekt vereinbarten Nebenkosten kann die ausserordentliche K\u00fcndigung durch den Vermieter nach sich ziehen.<\/p>\n\n\n\n
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